Abitazione inagibile durante i lavori: cosa fare come inquilino o proprietario?

Quando un alloggio diventa temporaneamente inagibile a causa di lavori indispensabili, sorge inevitabilmente la question del pagamento dell'affitto. La natura dei lavori, la loro durata e il loro impatto sull'abitabilità dell'immobile sono determinanti per stabilire se l'affitto è dovuto o meno.

📌 In sintesiSe dei lavori rendono un alloggio inagibile, l'inquilino può richiedere una riduzione o una sospensione dell'affitto.

Tipo di lavori	Conseguenza sull'affitto
Lavori minori	L'affitto rimane dovuto
Alloggio temporaneamente inagibile	Sospensione o riduzione dell'affitto possibile
Alloggio inutilizzabile a lungo	Sospensione dell'affitto o risoluzione possibile
Lavori che richiedono lo sgombero	Risoluzione possibile con prova dei lavori

📜 Lavori indispensabili: cosa dice la legge?

Alcuni lavori sono necessari per garantire la sicurezza e la decenza dell'alloggio. Secondo l'articolo 6 della legge del 6 luglio 1989, il proprietario è tenuto a garantire all'inquilino un alloggio in buono stato di manutenzione.

👉 L'inquilino ha l'obbligo di permettere l'accesso per i lavori necessari. Tuttavia, il proprietario deve rispettare alcune regole: non può imporre lavori in qualsiasi momento e deve limitare i disagi (rumore, polvere, interruzioni di acqua o elettricità, ecc.). Se i lavori rendono l'alloggio temporaneamente inagibile, l'inquilino può richiedere una riduzione dell'affitto o un alloggio temporaneo alternativo.

⚒️ Lavori che possono rendere l'alloggio inagibile

Tra gli interventi che possono impedire l'occupazione di un alloggio, troviamo:

• Lavori di messa a norma: impianti elettrici, gas, struttura dell'edificio.

• Ristrutturazioni importanti: sostituzione del tetto, rifacimento totale delle tubature.

• Lavori legati a sinistri: danni causati dall'acqua, incendi.

Se questi lavori rendono l'alloggio totalmente inagibile (assenza di acqua, elettricità, rischi per la salute), la giurisprudenza considera spesso che l'inquilino non sia tenuto a pagare l'affitto.

💰 L'affitto è dovuto durante i lavori?

La risposta dipende dal grado di inagibilità dell'alloggio e dalla durata dei lavori.

Situazione	Pagamento dell'affitto
Lavori minori che non disturbano l'uso normale	L'affitto rimane dovuto
Lavori importanti che rendono l'alloggio inagibile temporaneamente	Sospensione o riduzione dell'affitto possibile
Alloggio totalmente inutilizzabile a lungo termine	Sospensione dell'affitto generalmente giustificata

💡 Esempio concreto: Il signor Dupont affitta un appartamento. A seguito di un danno causato dall'acqua, è necessaria una ristrutturazione completa dell'impianto elettrico, rendendo l'appartamento inagibile per due mesi. L'inquilino può quindi richiedere la sospensione dell'affitto.

👉 Da notare: L'articolo 1724 del Codice Civile prevede che, per lavori che superano i 21 giorni, l'affitto possa essere ridotto in proporzione al tempo e alla parte dell'alloggio di cui l'inquilino è stato privato.

⚠️ Obblighi del proprietario

1️⃣ Informare l'inquilinoIl proprietario deve avvisare l'inquilino per iscritto (lettera raccomandata o e-mail con prova di ricezione), specificando:

• La natura dei lavori.

• La durata prevista del cantiere.

• Le eventuali misure di alloggio temporaneo o indennizzo.

📄 Scarica un modello di lettera per informare il tuo inquilino

2️⃣ Proporre una riduzione o sospensione dell'affittoSe l'alloggio diventa temporaneamente inagibile, è consigliabile una negoziazione amichevole. Si può concordare una riduzione dell'affitto proporzionale ai disagi.

Impatto dei lavori	Riduzione dell'affitto possibile
Alloggio parzialmente utilizzabile	Riduzione del 20-50% dell'affitto
Alloggio totalmente inagibile	Sospensione totale dell'affitto

3️⃣ Proporre un alloggio temporaneo alternativoSe i lavori si protraggono per diverse settimane o mesi, il proprietario può:

• Offrire un alloggio di sostituzione (hotel, affitto arredato).

• Indennizzare l'inquilino per trovare una soluzione autonoma.

4️⃣ Ripristino dell'alloggio dopo i lavoriUna volta terminati i lavori, il proprietario deve assicurarsi che l'alloggio sia in buono stato e che non siano stati causati danni alle proprietà dell'inquilino. In caso di danni, deve ripararli o indennizzare l'inquilino.

📜 Risoluzione del contratto: è possibile?

Il proprietario non può risolvere un contratto in corso per realizzare lavori... ma può dare disdetta al suo inquilino per ristrutturazioni importanti che richiedono lo sgombero dei locali. La giurisprudenza riconosce questo motivo come legittimo, a condizione che i lavori siano provati (preventivi, acconti versati, ecc.).

🤝 Risoluzione amichevole: Se l'alloggio diventa permanentemente inagibile, proprietario e inquilino possono concordare una risoluzione anticipata senza indennizzo.

⚖️ Risoluzione giudiziaria: Se i lavori impediscono l'esecuzione normale del contratto per un lungo periodo, il proprietario può rivolgersi al tribunale.

Caso	Risoluzione possibile?
Lavori temporanei (pochi mesi)	❌ No
Alloggio inagibile a lungo termine	✅ Sì, con accordo dell'inquilino o decisione giudiziaria

💡 Esempio concreto: La signora Martin affitta una casa. A seguito di un crollo parziale del tetto, i lavori richiedono sei mesi. Piuttosto che sospendere il contratto, propone una risoluzione amichevole con indennizzo dell'inquilino.

🏁 Conclusione

Se dei lavori rendono un alloggio inagibile, l'inquilino può richiedere una sospensione o una riduzione dell'affitto. Come proprietario, è preferibile privilegiare il dialogo e le soluzioni amichevoli per evitare controversie. Se i lavori sono troppo impegnativi, può essere considerata una risoluzione, ma richiede l'accordo di entrambe le parti o una decisione giudiziaria.

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