Logement inhabitable pendant des travaux : que faire en tant que locataire ou propriétaire ?

Lorsqu’un logement devient temporairement inhabitable en raison de travaux indispensables, la question du paiement du loyer se pose inévitablement. La nature des travaux, leur durée et leur impact sur l’habitabilité du bien sont déterminants pour savoir si le loyer est dû ou non.

📌 En résumé

Si des travaux rendent un logement inhabitable, le locataire peut demander une réduction ou une suspension de loyer.

Type de travaux	Conséquence sur le loyer
Travaux mineurs	Le loyer reste dû
Logement temporairement inhabitable	Suspension ou réduction du loyer possible
Logement inutilisable sur une longue durée	Suspension du loyer ou résiliation possible
Travaux nécessitant la libération des lieux	Résiliation possible avec preuve des travaux

📜 Travaux indispensables : que dit la loi ?

Certains travaux sont nécessaires pour garantir la sécurité et la décence du logement. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu d’assurer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation.

👉 Le locataire a l'obligation de permettre l'accès aux travaux nécessaires. Toutefois, le bailleur doit respecter certaines règles : il ne peut pas imposer des travaux à n’importe quel moment et doit limiter les nuisances (bruit, poussière, coupures d’eau ou d’électricité, etc.). Si les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le locataire peut demander une réduction du loyer ou un relogement temporaire.

⚒️ Travaux pouvant rendre le logement inhabitable

Parmi les interventions qui peuvent empêcher l’occupation d’un logement, on retrouve :

• Travaux de mise en conformité : électricité, gaz, structure du bâtiment.

• Rénovation lourde : remplacement de la toiture, réfection totale des canalisations.

• Travaux liés à des sinistres : dégât des eaux, incendie.

Si ces travaux entraînent une impossibilité totale d’occuper le logement (absence d’eau, d’électricité, risque pour la santé), la jurisprudence considère souvent que le locataire ne peut être tenu de payer son loyer.

💰 Le loyer est-il dû pendant les travaux ?

La réponse dépend du degré d’inhabitabilité du logement et de la durée des travaux.

Situation	Paiement du loyer
Travaux mineurs ne perturbant pas l’usage normal du logement	Le loyer reste dû
Travaux lourds rendant le logement inhabitable temporairement	Suspension ou réduction du loyer possible
Logement totalement inutilisable sur une longue durée	Suspension du loyer généralement justifiée

💡 Exemple concret Monsieur Dupont loue un appartement. Suite à un dégât des eaux, une rénovation complète de l’installation électrique est nécessaire, rendant l’appartement inhabitable pendant deux mois. Le locataire peut alors demander une suspension du loyer.

👉 À noter : l'article 1724 du Code civil prévoit que pour des travaux excédant 21 jours, le loyer puisse être diminué proportionnellement au temps et à la partie du logement dont le locataire a été privé.

⚠️ Obligations du propriétaire

1️⃣ Informer le locataire

Le propriétaire doit prévenir son locataire par écrit (lettre recommandée ou e-mail avec preuve de réception), en précisant :

• La nature des travaux.

• La durée prévue du chantier.

• Les éventuelles mesures de relogement ou d’indemnisation.

📄 Téléchargez un modèle de lettre pour informer votre locataire

2️⃣ Proposer une réduction ou suspension du loyer

Si le logement devient temporairement inhabitable, une négociation amiable est recommandée. Un accord peut être trouvé pour une réduction du loyer proportionnelle aux désagréments.

Impact des travaux	Réduction du loyer possible
Logement partiellement utilisable	Baisse de 20 à 50 % du loyer
Logement totalement inhabitable	Suspension totale du loyer

3️⃣ Proposer un relogement temporaire

Si les travaux s’étendent sur plusieurs semaines ou mois, le bailleur peut :

• Proposer un logement de remplacement (hôtel, location meublée).

• Indemniser le locataire pour qu’il trouve une solution.

4️⃣ Remise en état après travaux

Une fois les travaux terminés, le propriétaire doit s’assurer que le logement est en bon état et qu’aucun dommage n’a été causé aux affaires du locataire. En cas de dégâts, il doit les réparer ou indemniser le locataire.

📜 Résiliation du bail : est-ce possible ?

Le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours pour réaliser des travaux... mais il peut donner congé à son locataire pour des rénovations lourdes nécessitant la libération des lieux. La jurisprudence reconnaît ce motif comme légitime à condition que les travaux soient prouvés (devis, acomptes versés, etc.).

🤝 Résiliation amiable Si le logement devient durablement inhabitable, propriétaire et locataire peuvent convenir d’une résiliation anticipée sans indemnité.

⚖️ Résiliation judiciaire Si les travaux empêchent l’exécution normale du bail sur une longue période, le propriétaire peut saisir le tribunal.

Cas de figure	Résiliation possible ?
Travaux temporaires (quelques mois)	❌ Non
Logement inhabitable à long terme	✅ Oui, avec accord du locataire ou décision judiciaire

💡 Exemple concret Madame Martin loue une maison. Suite à un effondrement partiel du toit, les travaux nécessitent six mois. Plutôt que de suspendre le bail, elle propose une rupture amiable avec indemnisation du locataire.

🏁 Conclusion

Si des travaux rendent un logement inhabitable, le locataire peut demander une suspension ou une réduction du loyer. En tant que propriétaire, il est préférable de privilégier le dialogue et les solutions amiables pour éviter des litiges. Si les travaux sont trop lourds, une résiliation peut être envisagée, mais elle nécessite un accord des deux parties ou une décision judiciaire.

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